Mietendeckel in Berlin gekippt!

Mietendeckel in Berlin ist Geschichte. Diese Nachricht hat in den Medien jüngst hohe Wellen geschlagen. Was war der Mietendeckel, und warum ist das Gesetz nach dem Mietendeckel Urteil von Berlin gekippt worden?

Der Mietendeckel – eine kalkulierbare Begrenzung der Mietoberkosten

Der Berliner, oder einfach Mietendeckel genannt, ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für ein Mietkontrollgesetz, was in einer Neuregelung des Abgeordnetenhauses vom Januar 2020 gesetzliche Vorschriften der Mietbegrenzung für Bürger der Bundeshauptstadt und Umgebung des Landes Berlin vorsah. Diese Neuerungen wurde von der rot-rot-grünen Koalition angestoßen. Ihr Ziel war, eine öffentlich-rechtliche Begrenzung der monatlichen Mietzahlungen zu ermöglichen. In rechtswissenschaftlichen Publikationen wurden anschließend unterschiedliche Auffassungen über die Verfassungsmäßigkeit geäußert. Im Kern wurde die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin bezweifelt.

Bestimmte Wohnräume waren vom Gesetz ausgenommen. Dazu gehörte unter anderem Wohnraum, der seit dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde – also Neubauten, sowie öffentlich geförderter Wohnraum. Ursprünglich war das Gesetz auf fünf Jahre begrenzt. Wenn das Gesetz in Kraft tritt, würden Mieten auch rückwirkend gesenkt. Zu den wesentlichen Vorschriften gehörten Mietobergrenzen, Mietsenkungen, einen Mietenstopp und die Begrenzung der sogenannten Modernisierungsumlage nach oben.

Der geplante Mietenstopp

Nach § 3 Abs. 1 des Gesetzes war es Vermietern verboten eine Miete einzufordern, die seit dem Stichtag des 18. Juni 2019 die vorher wirksam vereinbarte Miete überstieg. So waren Mieterhöhungen wegen vereinbarter Index- oder Staffelmieten, sowie Mieterhöhungen, die sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten nach § 558 BGB orientierten, verboten. Die geplanten Obergrenzen nach § 3 Abs. 4 durften von der neuen Miete nicht überschritten werden. Im Sinne des Entwurfs war die volle Miete gleich der Kaltmiete, inklusive aller Zuschläge für verschiedene Ausstattungsgegenstände, wie etwas das Mobiliar. Zwischen März und November 2020 wurden zusammen insgesamt 1259 Verstöße dagegen bei Berliner Bezirksämtern eingereicht. Die meisten verstießen gegen den Mietenstopp.

Die geplanten Mietobergrenzen

§ 6 des Gesetzes sah 12 Kategorien bei den Mietobergrenzen vor. Die niedrigste Grenze lag bei 3,92 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen, die vor dem Jahr 1918 bezugsfertig wurden, und weder über eine Sammelheizung, noch ein eigenes Bad verfügen. Die höchste Obergrenze wurde auf 9,80 EUR für Wohnungen festgelegt, die zwischen den Jahren 2003 und 2013 erstmalig bezugsfertig wurden und eine Sammelheizung und ein eigenes Bad besitzen. Diese Obergrenze erhöhte sich bei Wohnungen mit moderner Ausstattung um 1 EUR pro Quadratmeter. In Gebäuden mit weniger als drei Wohnungen erhöhte sich die Grenze um weitere 10 %. Laut der Gesetzesbegründung müssen sich die Mietobergrenzen an den Mittelwerten des Mietspiegels des Jahres 2013 orientieren, die die im Jahr zuvor erhobene Mieten beinhalten, welche selbst zwischen 2008 und 2012 vereinbart beziehungsweise angepasst wurden. Aufgrund der Verwendung vom Mittelwerten galten nach dem Mietspiegel von 2013 50 % der Mieten als überhöht.

Es wurden in jedem Bereich Mietgrenzen festgelegt und alle Mieterhöhungen für 5 Jahre eingefroren. Hohe Geldstrafen wurden an Vermieter verhängt, die höhere Mieten berechneten. Das Gesetz trat am 30. Januar 2020 in Kraft, und Mietkürzungen begannen am 23. November. Viele Mieter erhielten dank dieses Gesetzes Mietkürzungen; einige sparten jeden Monat mehrere Hundert Euro.

Mietendeckel Urteil Berlin

Zu der geplanten Obergrenze von 7,92 EUR pro Quadratmeter bezog das Verwaltungsgericht Berlin in einem nicht rechtskräftigen Urteil am 21. Januar 2020 Stellung. Das besagte Gesetz verbietet die Zweckentfremdung von Wohnraum, bei der es zu einer Verringerung der Mietfläche kommt. Nur wenn durch angemessenen Ersatzwohnraum der eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen werden kann, ist diese Art der Zweckentfremdung erlaubt. Nach der erlassenen Verordnung nach diesem Verbotsgesetz darf keine höhere Nettomiete als monatlich 7,92 EUR pro Quadratmeter für diesen Ersatzwohnraum verlangt werden. Wegen fehlender Verhältnismäßigkeit wurde dieser „Deckel“ vom Verwaltungsgericht Berlin als rechtswidrig, und damit nichtig erklärt. Das Verwaltungsgericht ist der Ansicht, dass das Land Berlin mit der Schaffung einer Mietobergrenze kein legitimes Ziel verfolge, da Wohnungsbau Gesellschaften mit dieser nicht zum Neubau von Wohnraum animiert würden.

Vermieter- und Immobilienverbände kritisieren die neue Regelung, da sie Investitionen im Immobilienmarkt verhindere. Die Obergrenze der Miete mache die Schaffung neues Wohnraums unattraktiv und diene damit nicht der Wohnraumversorgung. Die Obergrenze sei nach ihren Aussagen nicht erforderlich oder angemessen, weil vom Verordnungsgeber für Ersatzwohnraum jeglicher Lage und Art ein geringer Mietpreis festgelegt wurde, der ohne Einflussmöglichkeiten, Inflationsausgleich und zeitlich unbegrenzt ist.

Dabei befürwortet das Land Berlin die Erhöhung des Wohnungsangebots, da ein größeres Angebot an Wohnungen automatisch die Mietpreise drückt. So sagt die Berliner Senatorin Lompscher auf einer Expertenanhörung am 11. Dezember 2019, dass man der Wohnungsknappheit mit der Errichtung zusätzlicher Wohneinheiten begegnen müsse. Nach Schätzungen der Investitionsbank Berlin werden wegen des stetigen Zuzugs nach Berlin seit 2011 jährlich durchschnittlich 20.000 neue Wohnungen vonnöten sein. Tatsächlich wurden 2018 mehr als 16.000 neue Wohnungen hergestellt. 2019 würde mit rund 17.000 neu erstellten Wohnungen gerechnet. Dazu hat sich zwischen 2009 und 2018 die Zahl der neu gebauten Wohnungen pro 100 Einwohner etwa verfünffacht. Am Beispiel Hamburg sei erwähnt, dass sich die Zahl neuer Mietwohnungen im selben Zeitraum nur verdreifacht hat.

Für viele Berliner Mieterinnen und Mieter war das Kippen des Mietendeckels ein Schock. Viele tragen sich mit der Angst, nun hohe Nachforderungen begleichen zu müssen, zu denen sie finanziell nicht, oder nicht sofort in der Lage sind. Sie fürchten sich in diesem Fall vor einer Kündigung seitens des Vermieters.

Bundesdeckel?

Für den Berliner Senat und seinem zentral sozialpolitischen Projekt mag das zum Debakel werden. Politiker traten schon bei kleineren Niederlagen zurück.

In Berlin stellt sich nun eine neue Frage, die die politische Fantasie entzünden soll: Ist es an der Zeit für einen Bundesdeckel? Dieses könnte gar als eine populäre Wahlkampfforderung eines breiten linken Bündnisses in kommende Wahlen seinen Einzug finden. Aber vielleicht sollte man sich doch nicht zu voreilig an das Bundesverfassungsgericht wenden. Interessanterweise haben sich die Richterinnen und Richter aus Karlsruhe bisher kaum zu diesem Thema geäußert. Es wurde jedoch erwähnt, dass dem Land Berlin die gesetzgeberische Kompetenz fehle, einen Mieterdeckel erlassenen zu können.

Beim Prozess fehlt eine inhaltliche Prüfung

Eine verfassungsrechtliche Prüfung bestehender und neuer Gesetze läuft in der Regel immer nach demselben Schema ab. Zuerst wird vom Gericht überprüft, ob in einer Norm alle formellen Voraussetzungen der Verfassungsmäßigkeit unterliegen. Hier stellt sich zunächst die Frage, ob die Norm mit der notwendigen Mehrheit beschlossen wurde. Auch, ob sie korrekt veröffentlicht wurde, und ob der Normgeber überhaupt eine Zuständigkeit dafür hatte. Die Richter brechen Prüfungen dieser Art in der Regel sofort ab, wenn auch nur eine der genannten Voraussetzungen nicht erfüllt ist. So war es auch beim Berliner Mietendeckel: Es wurde nicht einmal mit einer inhaltlichen Prüfung begonnen.

Aber gesetzt den Fall, die Karlsruher würden den Fall einer neuen Überprüfung unterziehen, wie würde er sich entwickeln? Schwer zu sagen, denn dem aktuellen Urteil ist zu wenig zu entnehmen.

Es lassen sich allerdings Anhaltspunkte in einer älteren Rechtsprechung zum Thema „Mietpreisbremse“ finden. Sie dient als „milderes Instrument“ zur Kontrolle explodierender Mieten der Großstädte. Allerdings war diese Bremse so mild geraten, dass sich von den Mietern kaum gespürt wurde. Das Gericht schrieb 2019 in seinem Urteil zur Mietpreisbremse, dass die Eigentumsgarantie wohl eine Regulierung verbiete, wenn sie auf Dauer zu Verlusten bei Vermietern führt oder eine „Substanzgefährdung“ der Mietobjekte befürchtet werden muss. Aber wo genau die Grenze verläuft, scheint man auch in Karlsruhe nicht zu wissen. Bundesweit wären aber zwangsweise Mietkürzungen und starre Preisvorgaben, wie man es in Berlin versuchte, vermutlich problematisch. Trotzdem könnte weit mehr als eine andernfalls wirkungslose Mietpreisbremse schon für alle deutschen Mieter drin sein.

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