Kurze Fassung wie die Mietpreisbremse funktioniert. Speziell auch für Berlin.
Das Spiel mit Mietern und Vermietern: die Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse und der Mietendeckel; zwei unterschiedliche Instrumente, die zum Wohle und Schutz des Mieters beitragen sollten, fanden bei ihrer Einführung viel Beifall bei Mietern und fielen bei Vermietern und Investoren schnell in Ungnade. Nach langem Ringen wurde zum 30. Januar 2020 das Gesetz zur Deckelung der Mieten, zunächst für den Standort Berlin eingeführt und verpflichtend umgesetzt. Das Gesetz blieb lange Zeit umstritten, bis der Bundesgerichtshof kürzlich, am 25. März 2021, schließlich doch dagegen entschied und die Deckelung der Mietpreise wieder aufhob. Was bleibt ist die Mietpreisbremse, die sich aus folgenden Maßnahmen zusammensetzt: Mietenstopp (Mieterhöhung ab Stichtag 18. Juni 2019), Mietobergrenzen (außer bei Bestandsmieten), sowie neue Vorschriften zur Umlage bei Modernisierungen. Die Mietpreisbremse wurde bereits 2015 beschlossen und gilt, mit einigen Nachbesserungen 2019 und 2020, bis heute. Der Grundgedanke dabei: die Mieten dürfen unter normalen Bedingungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Umfeld liegen. Besonders in Großstädten und beliebten Ballungsräumen sollen die Mietpreisbremse so vor überzogenen Mietvorstellungen der Vermieter schützen und „Wohnen“ wieder bezahlbar machen.
Die Mietpreisbremse: gefeiert von Mietern und verteufelt von Vermietern & Investoren
Lange geplant, viel diskutiert und endlich zum 1. Juni 2015 umgesetzt und gültig: Das Lieblingskind der damaligen rot-rot-Regierung zur Dämpfung der Mieten in Großstädten und Lieblingsvierteln, die Mietpreisbremse, tritt in Kraft unter Protest der Immobilienbranche und einigen Vertretern der CDU/CSU. Von ihr wurde viel erwartet und viel erhofft. Doch was ist eigentlich seitdem wirklich passiert und bringt sie den erträumten Erfolg?
Schaut man heute nach Deutschland, erlebt man dort eher trauriges. Der Geringverdiener oder viele Familie mit Kindern leiden unter den enormen Wohnkosten und immer steigenden Mieten. Trotz Mietpreisbremse, von der sich so manch einer viel versprochen hat, scheint sich der Immobilienmarkt kaum verändert zu haben. Doch woran liegt das? Als Kind des Sozialismus verrufen, nahmen viele Investoren das Gesetz zur Mietdämpfung als Krankheit an und rauften sich die Haare, da sie auf einen Rückgang der Investitionen und damit auch Investoren des Wohnungsbaumarktes schworen und den Untergang der Welt vorhersahen. Sie beschrieben das Bild einer „unter Wohnungsnot-leidenden-Gesellschaft“ und der Himmel über ihnen „verdüsterte“ sich, wie Shakespeare es ausdrücken würde. Nun, im Jahre 2021, darf erste Bilanz gezogen werden und, das zumindest, sollte eine positive Nachricht an alle Kritiker und Propheten sein, hat sich der Himmel nicht verdunkelt, wie angenommen. Allerdings muss man auch sagen: wesentlich erhellt hat er sich dann auch nicht. Im Prinzip hat sich durch das Gesetz der Mietpreisbremse wenig ergeben. Die Mieten steigen immer noch und der Immobilienmarkt lebt weiter von fleißigen Investoren und ihren Investitionen. In Zahlen ausgedrückt darf man behaupten, dass sogar eine Zunahme an kapital freudigen Einsätzen stattgefunden hat. Mit knapp 300.000 Wohneinheiten, gebaut 2020, überstieg die „Baufreude“ der Deutschen die Zahl an Neubauten 2019 sogar um 30.000 Wohneinheiten. Fleißig, fleißig, aber wie funktioniert dieser ungebremste Optimismus, trotz Mietpreisregelung?
Mietpreisbremse und steigende Mieten. Eine Geschichte von denen, die auszogen und ihr Köpfchen benutzen.
Die Mietpreisbremse bringt nicht viel, außer auf dem Papier oder als nervige Angelegenheit, die unsere Gerichte beschäftigen. Das liegt vor allen Dingen an den kleinen, aber feinen Schlupflöcher, die der Gesetzgeber offen gelassen hat und durch die gewiefte Vermieter immer wieder schlüpfen. Im Schnitt stiegen die Mieten im letzten Jahr zum Vergleich des Vorjahres auf etwa 5 %, wenn man die kleinen Dörfer mit einrechnet. Betrachtet man nur die Großstädte, liegt die Prozentzahl bei 6,5 % im Vergleich zum Vorjahr. Doch was läuft falsch im Staate Deutschland? Im Prinzip darf man hier gleich drei Faktoren benennen:
Schlupflöcher der Vermieter
wenig Handhabe der Mieter
Vergleichswert, der zur Anpassung herangezogen wird
Wo es Netze gibt, gibt es auch Schlupflöcher. Diese Weisheit haben sich Vermieter zunutze gemacht und wenden diesen Trick gerne auch an, wenn es darum geht, die Mieten zu erhöhen- trotz Mietpreisbremse- und ungeschoren davonzukommen. Das allein gelingt zum Beispiel durch Modernisierung. Man nehme eine alte oder ältere Immobilie und „peppt“ diese auf. Das Mindestkapital, welches hier eingesetzt werden muss, liegt bei einem Drittel des Kapitals, welches für einen Neubau benötigt wird (gleiche Lage, Ausstattung). Damit wäre der Fisch, äh Vermieter, vom Haken. Ein weiterer Faktor: Bestandsschutz. Das bedeutet im Klartext, dass der Vermieter bereits eine viel zu hohe Miete gezahlt hat und diese muss auch bei Neubezug nicht gesenkt werden. Das nennt sich dann Bestandsschutz. Hier wirkt dann eigentlich nur das Kappungsgesetz, welches besagt, dass die Miete nicht mehr als 20 % erhöht werden darf, innerhalb von 3 Jahren.
Punkt zwei unserer Agenda bringt uns auf das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Wer wohnt schon gerne angespannt? Will man die Harmonie aber dennoch aufs Spiel setzen, könnte man versuchen, sich gegen zu hohe Mietkosten zu wehren. Leider haben Mieter wenig Handhabe. Fällt ihnen auf, dass ihre Wohnung bei Neuanmietung weit über den 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, dürfen sie ihren Vermieter natürlich rügen und auf den Fehler aufmerksam machen. Mit einer geeigneten Rechtsschutzversicherung lässt sich auch leichter vor die Gerichte ziehen, denn die wenigsten Vermieter lassen sich so leicht auf eine Mietabsenkung ein und die Masse hört oder liest nur von wenigen Einzelschicksalen, die vor Gericht positiv, zugunsten des Mieters, verhandelt werden. Der Vermieter braucht im Prinzip auch nur zu behaupten, dass der Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt hat. Einer Studie zufolge werden in Deutschland etwa 80 % aller Gerichtsurteile, die sich mit dieser Thematik befassen, als Vergleich abgeschlossen. Oftmals erhalten Mieter somit nur einen Teil ihres Geldes zurück und rechnet man die Gerichts- und Anwaltskosten dagegen, dürfte sich ein Minusgeschäft ergeben.
Der dritte Punkt nimmt den ortsüblichen Vergleichswert auf, an dem die Mietpreisbremse gemessen wird. Ist dieser von vornherein viel zu hoch, stimmt das gesamte Kalkül nicht und somit bleibt alles auf einen gewohnt hohen Preisniveau. Diese technischen Ermittlungen sind oft sehr ungenau und unterliegen je nach Datenquelle enormen Schwankungen. Als Maßstab, gerade, wenn es auch um mögliche Ansprüche aufgrund zu hoher Mietkosten geht, sollte daher tunlichst auf Informationen irgendwelcher Internetseiten verzichtet werden. Vielmehr lohnt es sich, die städtischen Richtlinien zu nutzen.
Fazit: Gut gemeint und umgesetzt ist die Mietpreisbremse sicherlich ein guter Anfang, um Mieterrechte zu stärken. Als einziges Instrument dürfte es aber bei weitem nicht ausreichen, um die Mieten zu senken und zu stabilisieren. Der Politik ist trotzdem Dank geschuldet und die Bitte, hier dringend nachzuarbeiten.