Kurze Fassung wie die Mietpreisbremse funktioniert. Speziell auch für Berlin.

Das Spiel mit Mietern und Vermietern: die Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse und der Mietendeckel; zwei unterschiedliche Instrumente, die zum Wohle und Schutz des Mieters beitragen sollten, fanden bei ihrer Einführung viel Beifall bei Mietern und fielen bei Vermietern und Investoren schnell in Ungnade. Nach langem Ringen wurde zum 30. Januar 2020 das Gesetz zur Deckelung der Mieten, zunächst für den Standort Berlin eingeführt und verpflichtend umgesetzt. Das Gesetz blieb lange Zeit umstritten, bis der Bundesgerichtshof kürzlich, am 25. März 2021, schließlich doch dagegen entschied und die Deckelung der Mietpreise wieder aufhob. Was bleibt ist die Mietpreisbremse, die sich aus folgenden Maßnahmen zusammensetzt: Mietenstopp (Mieterhöhung ab Stichtag 18. Juni 2019), Mietobergrenzen (außer bei Bestandsmieten), sowie neue Vorschriften zur Umlage bei Modernisierungen. Die Mietpreisbremse wurde bereits 2015 beschlossen und gilt, mit einigen Nachbesserungen 2019 und 2020, bis heute. Der Grundgedanke dabei: die Mieten dürfen unter normalen Bedingungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Umfeld liegen. Besonders in Großstädten und beliebten Ballungsräumen sollen die Mietpreisbremse so vor überzogenen Mietvorstellungen der Vermieter schützen und „Wohnen“ wieder bezahlbar machen.

Die Mietpreisbremse: gefeiert von Mietern und verteufelt von Vermietern & Investoren
Lange geplant, viel diskutiert und endlich zum 1. Juni 2015 umgesetzt und gültig: Das Lieblingskind der damaligen rot-rot-Regierung zur Dämpfung der Mieten in Großstädten und Lieblingsvierteln, die Mietpreisbremse, tritt in Kraft unter Protest der Immobilienbranche und einigen Vertretern der CDU/CSU. Von ihr wurde viel erwartet und viel erhofft. Doch was ist eigentlich seitdem wirklich passiert und bringt sie den erträumten Erfolg?

Schaut man heute nach Deutschland, erlebt man dort eher trauriges. Der Geringverdiener oder viele Familie mit Kindern leiden unter den enormen Wohnkosten und immer steigenden Mieten. Trotz Mietpreisbremse, von der sich so manch einer viel versprochen hat, scheint sich der Immobilienmarkt kaum verändert zu haben. Doch woran liegt das? Als Kind des Sozialismus verrufen, nahmen viele Investoren das Gesetz zur Mietdämpfung als Krankheit an und rauften sich die Haare, da sie auf einen Rückgang der Investitionen und damit auch Investoren des Wohnungsbaumarktes schworen und den Untergang der Welt vorhersahen. Sie beschrieben das Bild einer „unter Wohnungsnot-leidenden-Gesellschaft“ und der Himmel über ihnen „verdüsterte“ sich, wie Shakespeare es ausdrücken würde. Nun, im Jahre 2021, darf erste Bilanz gezogen werden und, das zumindest, sollte eine positive Nachricht an alle Kritiker und Propheten sein, hat sich der Himmel nicht verdunkelt, wie angenommen. Allerdings muss man auch sagen: wesentlich erhellt hat er sich dann auch nicht. Im Prinzip hat sich durch das Gesetz der Mietpreisbremse wenig ergeben. Die Mieten steigen immer noch und der Immobilienmarkt lebt weiter von fleißigen Investoren und ihren Investitionen. In Zahlen ausgedrückt darf man behaupten, dass sogar eine Zunahme an kapital freudigen Einsätzen stattgefunden hat. Mit knapp 300.000 Wohneinheiten, gebaut 2020, überstieg die „Baufreude“ der Deutschen die Zahl an Neubauten 2019 sogar um 30.000 Wohneinheiten. Fleißig, fleißig, aber wie funktioniert dieser ungebremste Optimismus, trotz Mietpreisregelung?

Mietpreisbremse und steigende Mieten. Eine Geschichte von denen, die auszogen und ihr Köpfchen benutzen.

Die Mietpreisbremse bringt nicht viel, außer auf dem Papier oder als nervige Angelegenheit, die unsere Gerichte beschäftigen. Das liegt vor allen Dingen an den kleinen, aber feinen Schlupflöcher, die der Gesetzgeber offen gelassen hat und durch die gewiefte Vermieter immer wieder schlüpfen. Im Schnitt stiegen die Mieten im letzten Jahr zum Vergleich des Vorjahres auf etwa 5 %, wenn man die kleinen Dörfer mit einrechnet. Betrachtet man nur die Großstädte, liegt die Prozentzahl bei 6,5 % im Vergleich zum Vorjahr. Doch was läuft falsch im Staate Deutschland? Im Prinzip darf man hier gleich drei Faktoren benennen:

Schlupflöcher der Vermieter
wenig Handhabe der Mieter
Vergleichswert, der zur Anpassung herangezogen wird

Wo es Netze gibt, gibt es auch Schlupflöcher. Diese Weisheit haben sich Vermieter zunutze gemacht und wenden diesen Trick gerne auch an, wenn es darum geht, die Mieten zu erhöhen- trotz Mietpreisbremse- und ungeschoren davonzukommen. Das allein gelingt zum Beispiel durch Modernisierung. Man nehme eine alte oder ältere Immobilie und „peppt“ diese auf. Das Mindestkapital, welches hier eingesetzt werden muss, liegt bei einem Drittel des Kapitals, welches für einen Neubau benötigt wird (gleiche Lage, Ausstattung). Damit wäre der Fisch, äh Vermieter, vom Haken. Ein weiterer Faktor: Bestandsschutz. Das bedeutet im Klartext, dass der Vermieter bereits eine viel zu hohe Miete gezahlt hat und diese muss auch bei Neubezug nicht gesenkt werden. Das nennt sich dann Bestandsschutz. Hier wirkt dann eigentlich nur das Kappungsgesetz, welches besagt, dass die Miete nicht mehr als 20 % erhöht werden darf, innerhalb von 3 Jahren.

Punkt zwei unserer Agenda bringt uns auf das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern. Wer wohnt schon gerne angespannt? Will man die Harmonie aber dennoch aufs Spiel setzen, könnte man versuchen, sich gegen zu hohe Mietkosten zu wehren. Leider haben Mieter wenig Handhabe. Fällt ihnen auf, dass ihre Wohnung bei Neuanmietung weit über den 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, dürfen sie ihren Vermieter natürlich rügen und auf den Fehler aufmerksam machen. Mit einer geeigneten Rechtsschutzversicherung lässt sich auch leichter vor die Gerichte ziehen, denn die wenigsten Vermieter lassen sich so leicht auf eine Mietabsenkung ein und die Masse hört oder liest nur von wenigen Einzelschicksalen, die vor Gericht positiv, zugunsten des Mieters, verhandelt werden. Der Vermieter braucht im Prinzip auch nur zu behaupten, dass der Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt hat. Einer Studie zufolge werden in Deutschland etwa 80 % aller Gerichtsurteile, die sich mit dieser Thematik befassen, als Vergleich abgeschlossen. Oftmals erhalten Mieter somit nur einen Teil ihres Geldes zurück und rechnet man die Gerichts- und Anwaltskosten dagegen, dürfte sich ein Minusgeschäft ergeben.

Der dritte Punkt nimmt den ortsüblichen Vergleichswert auf, an dem die Mietpreisbremse gemessen wird. Ist dieser von vornherein viel zu hoch, stimmt das gesamte Kalkül nicht und somit bleibt alles auf einen gewohnt hohen Preisniveau. Diese technischen Ermittlungen sind oft sehr ungenau und unterliegen je nach Datenquelle enormen Schwankungen. Als Maßstab, gerade, wenn es auch um mögliche Ansprüche aufgrund zu hoher Mietkosten geht, sollte daher tunlichst auf Informationen irgendwelcher Internetseiten verzichtet werden. Vielmehr lohnt es sich, die städtischen Richtlinien zu nutzen.

Fazit: Gut gemeint und umgesetzt ist die Mietpreisbremse sicherlich ein guter Anfang, um Mieterrechte zu stärken. Als einziges Instrument dürfte es aber bei weitem nicht ausreichen, um die Mieten zu senken und zu stabilisieren. Der Politik ist trotzdem Dank geschuldet und die Bitte, hier dringend nachzuarbeiten.

Durch die Entscheidung der rot-rot-grünen Koalition den Mietern Berlins was Gutes zu tun ist nunmehr eine großes Chaos entstanden.

Es fing schon damit an das der Beginn der Reduzierung der Miete auf den 23. November 2020 fiel. Hiermit beweisen die Herrschaften Politiker wieder einmal, dass sie keine Ahnung von Arbeitsprozessen haben, hier wurde auf dem Rücken der Vermieter und Haus­ver­waltungen einfach ein Stichtag genommen der natürlich nicht am Anfang eines Monats lag, sondern mittendrin. Somit entstanden innerhalb von drei Monaten drei unterschiedliche Mietzahlungen für die Mieter und eine Menge Arbeit für die Vermieter und für die Haus­ver­waltungen.

Nämlich im Oktober galt noch die Alte miete, aber im November wurde die alte Miete bis zum 23.11.2020 berechnet, und dann die neue Miete bis Ende November. Und für Dezember galt nun die neue Miete. Verwirrend, nicht wahr?

Warum macht man es so kompliziert? Es vermittelt sich der Eindruck, als ob in der Politik keiner mitdenkt. Um uns das Ganze zu ersparen, hätte die Regierung auch bis zum endgültigen Richterspruch am Verfassungsgericht warten können. Aber die Regierung entscheidet sich trotz aller Warnungen und Widerstände der Experten und Opposition ihren Willen knallhart durchzusetzen, Hauptsache sie sind für 5 Minuten populär bei ihrer Wählerschaft.

Nun kommt es aber noch sehr viel besser. Nach der Entscheidung des Verfassungsgerichts, das der Mietendeckel verfassungswidrig war, ist der alte Zustand wieder hergestellt, und das heißt im Umkehrschluss dieses Gesetz wird so behandelt, als ob es nie existiert hätte.

Jedoch schulden nun zehntausende Mieter ihrem Vermieter Geld. Dieses Geld wird nun von dem Vermieter zurückgefordert und ist obendrein sofort fällig.
Sollte nun ein Mieter das Geld aber schon anderweitig ausgegeben haben wird es schwierig das Geld sofort zu bezahlen ergo werden Kündigungen ausgesprochen. Darauf haben sicherlich einige Vermieter gewartet, um unbequeme Mieter loszuwerden.

Nun hat das auch die Berliner Koalition gemerkt, dass diese Situation brenzlich werden könnte, woraufhin nun den Mietern, die nicht bezahlen können, einen Kredit angeboten wird, oder für die mittellosen Mieter, sogar eine komplette Übernahme der Schulden in Aussicht gestellt wird.

Also werden unsere Steuergelder, die während der Corona-Krise sowieso eher Spärlich fliesen, da der größte Teil der Gewerbesteuer ausfällt, benutzt, um unrealistische Hirngespinste unser Politiker zu bezahlen.

Das Land möchte 10.000.000€ Überbrükungshilfe zu Verfügung stellen, für 40.000 Haushalte das hieße jeder hat nur eine Nachzahlung von 250€ das ist der nächste unrealistische Punkt. Nach meinen flüchtigen konservativen Berechnungen wird diese Aktion alles Drum und Dran sicher dem Land Berlin 30.000.000 € kosten. Und dazu kommen noch die Kosten der Haus­ver­waltungen mit den neuen Berechnungen der Miete und das nun folgende Inkasso das kann sich locker auf nochmals 8.000.000 € summieren. Ich hoffe das die nächste Aktion der Berliner Koalition nicht wieder im blinden Aktionismus ausartet, sondern dass man alle Meinungen überdenkt und insbesondere die rechtliche Seite vorher abklärt.

Mein Fazit „janz klasse“

Autor: O.Tacheles

Mietendeckel in Berlin ist Geschichte. Diese Nachricht hat in den Medien jüngst hohe Wellen geschlagen. Was war der Mietendeckel, und warum ist das Gesetz nach dem Mietendeckel Urteil von Berlin gekippt worden?

Der Mietendeckel – eine kalkulierbare Begrenzung der Mietoberkosten

Der Berliner, oder einfach Mietendeckel genannt, ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für ein Mietkontrollgesetz, was in einer Neuregelung des Abgeordnetenhauses vom Januar 2020 gesetzliche Vorschriften der Mietbegrenzung für Bürger der Bundeshauptstadt und Umgebung des Landes Berlin vorsah. Diese Neuerungen wurde von der rot-rot-grünen Koalition angestoßen. Ihr Ziel war, eine öffentlich-rechtliche Begrenzung der monatlichen Mietzahlungen zu ermöglichen. In rechtswissenschaftlichen Publikationen wurden anschließend unterschiedliche Auffassungen über die Verfassungsmäßigkeit geäußert. Im Kern wurde die Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin bezweifelt.

Bestimmte Wohnräume waren vom Gesetz ausgenommen. Dazu gehörte unter anderem Wohnraum, der seit dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurde – also Neubauten, sowie öffentlich geförderter Wohnraum. Ursprünglich war das Gesetz auf fünf Jahre begrenzt. Wenn das Gesetz in Kraft tritt, würden Mieten auch rückwirkend gesenkt. Zu den wesentlichen Vorschriften gehörten Mietobergrenzen, Mietsenkungen, einen Mietenstopp und die Begrenzung der sogenannten Modernisierungsumlage nach oben.

Der geplante Mietenstopp

Nach § 3 Abs. 1 des Gesetzes war es Vermietern verboten eine Miete einzufordern, die seit dem Stichtag des 18. Juni 2019 die vorher wirksam vereinbarte Miete überstieg. So waren Mieterhöhungen wegen vereinbarter Index- oder Staffelmieten, sowie Mieterhöhungen, die sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten nach § 558 BGB orientierten, verboten. Die geplanten Obergrenzen nach § 3 Abs. 4 durften von der neuen Miete nicht überschritten werden. Im Sinne des Entwurfs war die volle Miete gleich der Kaltmiete, inklusive aller Zuschläge für verschiedene Ausstattungsgegenstände, wie etwas das Mobiliar. Zwischen März und November 2020 wurden zusammen insgesamt 1259 Verstöße dagegen bei Berliner Bezirksämtern eingereicht. Die meisten verstießen gegen den Mietenstopp.

Die geplanten Mietobergrenzen

§ 6 des Gesetzes sah 12 Kategorien bei den Mietobergrenzen vor. Die niedrigste Grenze lag bei 3,92 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche für Wohnungen, die vor dem Jahr 1918 bezugsfertig wurden, und weder über eine Sammelheizung, noch ein eigenes Bad verfügen. Die höchste Obergrenze wurde auf 9,80 EUR für Wohnungen festgelegt, die zwischen den Jahren 2003 und 2013 erstmalig bezugsfertig wurden und eine Sammelheizung und ein eigenes Bad besitzen. Diese Obergrenze erhöhte sich bei Wohnungen mit moderner Ausstattung um 1 EUR pro Quadratmeter. In Gebäuden mit weniger als drei Wohnungen erhöhte sich die Grenze um weitere 10 %. Laut der Gesetzesbegründung müssen sich die Mietobergrenzen an den Mittelwerten des Mietspiegels des Jahres 2013 orientieren, die die im Jahr zuvor erhobene Mieten beinhalten, welche selbst zwischen 2008 und 2012 vereinbart beziehungsweise angepasst wurden. Aufgrund der Verwendung vom Mittelwerten galten nach dem Mietspiegel von 2013 50 % der Mieten als überhöht.

Es wurden in jedem Bereich Mietgrenzen festgelegt und alle Mieterhöhungen für 5 Jahre eingefroren. Hohe Geldstrafen wurden an Vermieter verhängt, die höhere Mieten berechneten. Das Gesetz trat am 30. Januar 2020 in Kraft, und Mietkürzungen begannen am 23. November. Viele Mieter erhielten dank dieses Gesetzes Mietkürzungen; einige sparten jeden Monat mehrere Hundert Euro.

Mietendeckel Urteil Berlin

Zu der geplanten Obergrenze von 7,92 EUR pro Quadratmeter bezog das Verwaltungsgericht Berlin in einem nicht rechtskräftigen Urteil am 21. Januar 2020 Stellung. Das besagte Gesetz verbietet die Zweckentfremdung von Wohnraum, bei der es zu einer Verringerung der Mietfläche kommt. Nur wenn durch angemessenen Ersatzwohnraum der eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen werden kann, ist diese Art der Zweckentfremdung erlaubt. Nach der erlassenen Verordnung nach diesem Verbotsgesetz darf keine höhere Nettomiete als monatlich 7,92 EUR pro Quadratmeter für diesen Ersatzwohnraum verlangt werden. Wegen fehlender Verhältnismäßigkeit wurde dieser „Deckel“ vom Verwaltungsgericht Berlin als rechtswidrig, und damit nichtig erklärt. Das Verwaltungsgericht ist der Ansicht, dass das Land Berlin mit der Schaffung einer Mietobergrenze kein legitimes Ziel verfolge, da Wohnungsbau Gesellschaften mit dieser nicht zum Neubau von Wohnraum animiert würden.

Vermieter- und Immobilienverbände kritisieren die neue Regelung, da sie Investitionen im Immobilienmarkt verhindere. Die Obergrenze der Miete mache die Schaffung neues Wohnraums unattraktiv und diene damit nicht der Wohnraumversorgung. Die Obergrenze sei nach ihren Aussagen nicht erforderlich oder angemessen, weil vom Verordnungsgeber für Ersatzwohnraum jeglicher Lage und Art ein geringer Mietpreis festgelegt wurde, der ohne Einflussmöglichkeiten, Inflationsausgleich und zeitlich unbegrenzt ist.

Dabei befürwortet das Land Berlin die Erhöhung des Wohnungsangebots, da ein größeres Angebot an Wohnungen automatisch die Mietpreise drückt. So sagt die Berliner Senatorin Lompscher auf einer Expertenanhörung am 11. Dezember 2019, dass man der Wohnungsknappheit mit der Errichtung zusätzlicher Wohneinheiten begegnen müsse. Nach Schätzungen der Investitionsbank Berlin werden wegen des stetigen Zuzugs nach Berlin seit 2011 jährlich durchschnittlich 20.000 neue Wohnungen vonnöten sein. Tatsächlich wurden 2018 mehr als 16.000 neue Wohnungen hergestellt. 2019 würde mit rund 17.000 neu erstellten Wohnungen gerechnet. Dazu hat sich zwischen 2009 und 2018 die Zahl der neu gebauten Wohnungen pro 100 Einwohner etwa verfünffacht. Am Beispiel Hamburg sei erwähnt, dass sich die Zahl neuer Mietwohnungen im selben Zeitraum nur verdreifacht hat.

Für viele Berliner Mieterinnen und Mieter war das Kippen des Mietendeckels ein Schock. Viele tragen sich mit der Angst, nun hohe Nachforderungen begleichen zu müssen, zu denen sie finanziell nicht, oder nicht sofort in der Lage sind. Sie fürchten sich in diesem Fall vor einer Kündigung seitens des Vermieters.

Bundesdeckel?

Für den Berliner Senat und seinem zentral sozialpolitischen Projekt mag das zum Debakel werden. Politiker traten schon bei kleineren Niederlagen zurück.

In Berlin stellt sich nun eine neue Frage, die die politische Fantasie entzünden soll: Ist es an der Zeit für einen Bundesdeckel? Dieses könnte gar als eine populäre Wahlkampfforderung eines breiten linken Bündnisses in kommende Wahlen seinen Einzug finden. Aber vielleicht sollte man sich doch nicht zu voreilig an das Bundesverfassungsgericht wenden. Interessanterweise haben sich die Richterinnen und Richter aus Karlsruhe bisher kaum zu diesem Thema geäußert. Es wurde jedoch erwähnt, dass dem Land Berlin die gesetzgeberische Kompetenz fehle, einen Mieterdeckel erlassenen zu können.

Beim Prozess fehlt eine inhaltliche Prüfung

Eine verfassungsrechtliche Prüfung bestehender und neuer Gesetze läuft in der Regel immer nach demselben Schema ab. Zuerst wird vom Gericht überprüft, ob in einer Norm alle formellen Voraussetzungen der Verfassungsmäßigkeit unterliegen. Hier stellt sich zunächst die Frage, ob die Norm mit der notwendigen Mehrheit beschlossen wurde. Auch, ob sie korrekt veröffentlicht wurde, und ob der Normgeber überhaupt eine Zuständigkeit dafür hatte. Die Richter brechen Prüfungen dieser Art in der Regel sofort ab, wenn auch nur eine der genannten Voraussetzungen nicht erfüllt ist. So war es auch beim Berliner Mietendeckel: Es wurde nicht einmal mit einer inhaltlichen Prüfung begonnen.

Aber gesetzt den Fall, die Karlsruher würden den Fall einer neuen Überprüfung unterziehen, wie würde er sich entwickeln? Schwer zu sagen, denn dem aktuellen Urteil ist zu wenig zu entnehmen.

Es lassen sich allerdings Anhaltspunkte in einer älteren Rechtsprechung zum Thema „Mietpreisbremse“ finden. Sie dient als „milderes Instrument“ zur Kontrolle explodierender Mieten der Großstädte. Allerdings war diese Bremse so mild geraten, dass sich von den Mietern kaum gespürt wurde. Das Gericht schrieb 2019 in seinem Urteil zur Mietpreisbremse, dass die Eigentumsgarantie wohl eine Regulierung verbiete, wenn sie auf Dauer zu Verlusten bei Vermietern führt oder eine „Substanzgefährdung“ der Mietobjekte befürchtet werden muss. Aber wo genau die Grenze verläuft, scheint man auch in Karlsruhe nicht zu wissen. Bundesweit wären aber zwangsweise Mietkürzungen und starre Preisvorgaben, wie man es in Berlin versuchte, vermutlich problematisch. Trotzdem könnte weit mehr als eine andernfalls wirkungslose Mietpreisbremse schon für alle deutschen Mieter drin sein.